Comprar un galpón, una bodega, un local o una oficina es una inversión importante, y la mejor forma de protegerla es revisar a fondo los papeles antes de firmar. Aquí tienes la lista de documentos para comprar una propiedad comercial o industrial en Chile, para qué sirve cada uno y en qué fijarte.
1. Documentos legales: el estudio de títulos
El estudio de títulos lo realiza un abogado (o el banco, si compras con crédito) y permite confirmar que quien vende es el verdadero dueño y que la propiedad está libre de problemas. Los documentos básicos son:
- Certificado de dominio vigente: acredita quién es el propietario actual. Se pide en el Conservador de Bienes Raíces.
- Certificado de hipotecas, gravámenes, interdicciones y prohibiciones: muestra si existen hipotecas, embargos, servidumbres u otras limitaciones.
- Copias de inscripciones de los últimos 10 años: permiten revisar la historia de la propiedad y que las transferencias anteriores sean válidas.
- Escrituras de compraventa anteriores.
- Si el vendedor es una empresa: escritura de constitución, modificaciones, vigencia de la sociedad y personería de quienes firman.
2. Documentos municipales y de construcción
En propiedades industriales y comerciales, estos documentos son tan importantes como los legales:
- Certificado de Informaciones Previas (CIP): indica la zona del plan regulador, los usos de suelo permitidos, la línea oficial y las afectaciones a utilidad pública. Confirma que podrás desarrollar tu actividad ahí.
- Permiso de edificación y certificado de recepción final: acreditan que lo construido cuenta con permisos. Revisa que incluyan todas las ampliaciones.
- Certificado de número municipal.
- Certificado de no expropiación municipal y de SERVIU.
- Planos aprobados de la propiedad.
Si vas a desarrollar una actividad productiva, verifica también la compatibilidad con la calificación industrial de tu actividad.
3. Documentos tributarios y de deudas
- Certificado de avalúo fiscal detallado (SII): informa el avalúo y el rol de la propiedad.
- Certificado de deuda de contribuciones (Tesorería): confirma que no hay contribuciones impagas.
- Últimas boletas de servicios (luz, agua, gas) y, si corresponde, certificado de gastos comunes al día.
4. Revisión técnica de la propiedad
Los papeles pueden estar perfectos y la propiedad tener problemas. Antes de comprar, recomendamos una revisión técnica que considere:
- Estado de la estructura y la techumbre: filtraciones, corrosión, asbesto en techumbres antiguas.
- Instalación eléctrica: potencia disponible (kVA), empalme y tableros, clave para maquinaria.
- Pisos: resistencia y estado, especialmente si usarás racks o grúas horquilla.
- Red húmeda, red seca y sistemas contra incendio.
- Accesos y patio de maniobras para el tipo de camión que usarás.
- Factibilidad de servicios: agua potable, alcantarillado, gas.
5. Documentos de la operación
- Promesa de compraventa: fija precio, plazos, forma de pago y condiciones (por ejemplo, que el estudio de títulos esté aprobado).
- Escritura de compraventa: se firma ante notario y luego se inscribe en el Conservador de Bienes Raíces, momento en que pasas a ser dueño.
- Tasación: obligatoria si compras con crédito, y recomendable siempre.
¿La compra de una propiedad comercial lleva IVA?
Desde la reforma tributaria de la Ley 20.780, la venta de inmuebles puede estar afecta a IVA cuando el vendedor es habitual, por ejemplo, una empresa inmobiliaria o una empresa que vende inmuebles como parte de su giro. El IVA se aplica sobre la construcción y no sobre el terreno. Pregunta siempre si el precio incluye IVA y revísalo con tu contador.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto tiempo toma el estudio de títulos?
Generalmente entre una y tres semanas, dependiendo de la complejidad de la propiedad y de los plazos del Conservador para entregar los certificados.
¿Quién paga los gastos de notaría y Conservador?
Lo habitual es que el comprador pague la inscripción en el Conservador y que los gastos notariales se repartan, pero se puede pactar libremente en la promesa.
Este artículo es informativo y no reemplaza la asesoría de un abogado.
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